最近福州又一轮旧改启动，与此前类似，依旧传出部分小区不希望被拆迁的声音，然后看到群友讨论区位补偿价下跌的话题，很久没聊拆迁了，顺着聊聊。
鳌峰分析
首先就是鳌峰拆迁的话题，区位补偿11343，就地安置期房对接价15143。
看到说对比之前的上海西之类的，下跌不少。
关于拆迁，虽然这几年还保留了货币方案（要钱不要房），实际90%都是选房，其中就地的期房是主要选择。
至于为什么拿不到钱，首先有条件限制，然后货币补偿基本没了，以前选拿钱，存在这个多的8000/平，少的3000/平，也就是这个才产生了当时的拆迁造富。
对于拆迁，回到选房话题上，真正关注的已经不是所谓的区位补偿价，而应该是区位补偿与安置房的对接差价上。
福州这几年非常统一3800/平。
对于拆迁户，选择原地期房，通过各种建安成本+补贴后，基本就是1：1置换，当然还能上靠面积，加点钱选择更大的安置房。
这时候再看看鼓台这几年的旧改情况：
可以清楚的发现2020年之前的对接差价是3000，2022年的上海西等都是差价3800。
所以鳌峰的差价并没有变多。
然后就是第二个关注点，区位补偿对比其他安置房，会不会差价变多了？
比如上海西区位补偿价15200，鳌峰11343，如果都选择一样的安置房会如何？
继续看数据：
部分重复的选项，可以看出来台江的安置房、或者外围的安置房。
当时上海西的对接价比鳌峰这批，普遍高了1-2K，外围更是高了4K。
这里顺便提一点，有博主甚至不懂拆迁方案的销售均价是给拆迁户的对接价，以为这是市场价。
然后如果选择上靠面积，因为对接价下跌，鳌峰这批额外拿出的现金也在减少。
这时候，套入差价，鳌峰的区位补偿价相当于已经到11343+1.5K=1.3W左右。
比上海西低2K。
两个区域的地段价值，大家觉得只差2K吗？
所谓的区位补偿价低，实际是整个对接价都下调了，也很好的顺应的房价下行的趋势，实际的价值其实是升高了。
简单看看之前的一个宅基地价格划分图，台江西的地段价值远高于台江东，鳌峰是三级地段，上海西是二级地段。
届时的土拍楼面价也能看出来差异。
所以看到这里，觉得鳌峰补偿价低吗？
鳌峰旧改出来前，鳌峰小区的二手成交价在1.1W左右，最近成交1.3W。
这是鼓台少见的，区位补偿价与二手差不多的情况。
最简单的对比，之前闹最凶的河南旧改，区位补偿价是14864，当时二手成交1.8W，拆迁出来后2.05W。
看到这个对比，能看出来鳌峰旧改是真的有溢价存在。
如果按拆迁的总体成本计算，鳌峰区位+其他补贴，最终预计在1.55W左右，已经远高于二手的价值了。
所以拆迁出来后，可以看到投资客，其中中介不少。
原因分析
那为何明明不亏的生意，还要喊补偿低，抵抗拆迁之类？
大体就两种情况，一种是老人拆迁不好安置，周期太长，还有一种就是想提高补偿，还有糊弄拆迁户低价买走。
鼓楼的欣泰花园，就是这几年最好的案例，这里最终的原地期房对接差价是2722，低于3800的标准。
部分人可能觉得闹一闹，也能降低差价，让拆迁优势更明显。
此外中介进场无非就是拉高自己利益，比如望熙雅筑刚交房，中介就开始刷什么安置房天花板，实际不过是想出货拉高溢价的理由。
聊完鳌峰片区的补偿后，如果还觉得低，看看去年的晋安区旧改，环南旧改、琯尾街旧改，区位补偿价是12864，二环内的位置，土拍商品房楼面价2W以上。
比鳌峰补偿价仅贵了1K+，看到这里是不是觉得鳌峰应该连1W都不能给？
特别对比同样二内晋的南湖旧改，区位补偿15900，地段价值还比不过这两个，结果高了3K。
时间也就差了2年。
但是实际看拆迁对接的房源选项，就能看出来两个地方最终的对接差价基本是接近的。
然后顺便搜索了一下位置更好的排尾旧改，当时的区位补偿价是：12265。
只能说，逢拆就闹，也要看实际情况，有些房子如欣泰它们确实拆迁的收益过低，甚至可能是负收益，但是这不代表其他小区同样如此。
货币棚改早已经是过去式了，如果一定要拿着当年那种情况去对比现在，那福州房价也不会是现在这样。
目前鳌峰等给出的补偿对接，也是顺应了房价下跌，最终的下降方案，实际也是变向造福了选房的业主。
只不过这几年拆迁的味道越来越怪，一方面急于土拍上架，一方面又大量中介投资客进场，相比于楼市的下跌，拆迁反而成了另外一个溢价区。
最终为了更多的利益，在那边带所谓的节奏。
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