
最近福州又一轮旧改启动,与此前类似,依旧传出部分小区不希望被拆迁的声音,然后看到群友讨论区位补偿价下跌的话题,很久没聊拆迁了,顺着聊聊。
鳌峰分析
首先就是鳌峰拆迁的话题,区位补偿11343,就地安置期房对接价15143。
看到说对比之前的上海西之类的,下跌不少。
关于拆迁,虽然这几年还保留了货币方案(要钱不要房),实际90%都是选房,其中就地的期房是主要选择。
至于为什么拿不到钱,首先有条件限制,然后货币补偿基本没了,以前选拿钱,存在这个多的8000/平,少的3000/平,也就是这个才产生了当时的拆迁造富。

对于拆迁,回到选房话题上,真正关注的已经不是所谓的区位补偿价,而应该是区位补偿与安置房的对接差价上。
福州这几年非常统一3800/平。
对于拆迁户,选择原地期房,通过各种建安成本+补贴后,基本就是1:1置换,当然还能上靠面积,加点钱选择更大的安置房。
这时候再看看鼓台这几年的旧改情况:

可以清楚的发现2020年之前的对接差价是3000,2022年的上海西等都是差价3800。
所以鳌峰的差价并没有变多。
然后就是第二个关注点,区位补偿对比其他安置房,会不会差价变多了?
比如上海西区位补偿价15200,鳌峰11343,如果都选择一样的安置房会如何?
继续看数据:

部分重复的选项,可以看出来台江的安置房、或者外围的安置房。
当时上海西的对接价比鳌峰这批,普遍高了1-2K,外围更是高了4K。
这里顺便提一点,有博主甚至不懂拆迁方案的销售均价是给拆迁户的对接价,以为这是市场价。
然后如果选择上靠面积,因为对接价下跌,鳌峰这批额外拿出的现金也在减少。
这时候,套入差价,鳌峰的区位补偿价相当于已经到11343+1.5K=1.3W左右。
比上海西低2K。
两个区域的地段价值,大家觉得只差2K吗?
所谓的区位补偿价低,实际是整个对接价都下调了,也很好的顺应的房价下行的趋势,实际的价值其实是升高了。
简单看看之前的一个宅基地价格划分图,台江西的地段价值远高于台江东,鳌峰是三级地段,上海西是二级地段。

届时的土拍楼面价也能看出来差异。
所以看到这里,觉得鳌峰补偿价低吗?
鳌峰旧改出来前,鳌峰小区的二手成交价在1.1W左右,最近成交1.3W。

这是鼓台少见的,区位补偿价与二手差不多的情况。
最简单的对比,之前闹最凶的河南旧改,区位补偿价是14864,当时二手成交1.8W,拆迁出来后2.05W。
看到这个对比,能看出来鳌峰旧改是真的有溢价存在。
如果按拆迁的总体成本计算,鳌峰区位+其他补贴,最终预计在1.55W左右,已经远高于二手的价值了。
所以拆迁出来后,可以看到投资客,其中中介不少。
原因分析
那为何明明不亏的生意,还要喊补偿低,抵抗拆迁之类?
大体就两种情况,一种是老人拆迁不好安置,周期太长,还有一种就是想提高补偿,还有糊弄拆迁户低价买走。
鼓楼的欣泰花园,就是这几年最好的案例,这里最终的原地期房对接差价是2722,低于3800的标准。
部分人可能觉得闹一闹,也能降低差价,让拆迁优势更明显。
此外中介进场无非就是拉高自己利益,比如望熙雅筑刚交房,中介就开始刷什么安置房天花板,实际不过是想出货拉高溢价的理由。
聊完鳌峰片区的补偿后,如果还觉得低,看看去年的晋安区旧改,环南旧改、琯尾街旧改,区位补偿价是12864,二环内的位置,土拍商品房楼面价2W以上。
比鳌峰补偿价仅贵了1K+,看到这里是不是觉得鳌峰应该连1W都不能给?

特别对比同样二内晋的南湖旧改,区位补偿15900,地段价值还比不过这两个,结果高了3K。
时间也就差了2年。

但是实际看拆迁对接的房源选项,就能看出来两个地方最终的对接差价基本是接近的。
然后顺便搜索了一下位置更好的排尾旧改,当时的区位补偿价是:12265。
只能说,逢拆就闹,也要看实际情况,有些房子如欣泰它们确实拆迁的收益过低,甚至可能是负收益,但是这不代表其他小区同样如此。
货币棚改早已经是过去式了,如果一定要拿着当年那种情况去对比现在,那福州房价也不会是现在这样。
目前鳌峰等给出的补偿对接,也是顺应了房价下跌,最终的下降方案,实际也是变向造福了选房的业主。
只不过这几年拆迁的味道越来越怪,一方面急于土拍上架,一方面又大量中介投资客进场,相比于楼市的下跌,拆迁反而成了另外一个溢价区。
最终为了更多的利益,在那边带所谓的节奏。
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